2025-09-10Pardavėte žemę – pasitikrinkite, ar nereikia mokėti PVM
Parduodant žemę gyventojas paprastai domisi, ar iš tokio sandorio gautos pajamos bus apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (toliau – GPM), ar jam bus pritaikomos mokestinės lengvatos (pvz., išlaikius nuosavybėje žemę 10 ir daugiau metų, o nuo 2026 m. – 5 metus, GPM mokėti nereikės), tačiau retas kuris iš jų pagalvoja, kad asmeninės žemės pardavimo sandoris, susiklosčius tam tikroms faktinėms aplinkybės, gali tapti ir pridėtinės vertės mokesčio (toliau – PVM) objektu.
Dėl vienos iš tokių situacijų, kai gyventojas, parduodamas žemės sklypą, turi susimokėti ir PVM, šiemet pasisakė ir Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (toliau – ESTT).
ESTT 2025 m. balandžio 3 d. Lenkijos byloje C-213/24, Grzera pasisakė dėl fizinių asmenų vykdomo žemės sklypų pardavimo. Buvo klausiama, ar Direktyvos 2006/112/EB (toliau – PVM direktyva) nuostatos turi būti aiškinamos taip, kad asmuo, kuris parduoda nekilnojamąjį turtą, anksčiau nenaudotą ekonominei veiklai, pavesdamas jį paruošti parduoti profesionaliam prekybininkui, o šis – kaip įgaliotasis atstovas – atlieka kelis organizuotus veiksmus (padalijimą, paskirties keitimą ir kt.), savarankiškai vykdo ekonominę veiklą. Taip pat buvo klausiama, ar PVM direktyvos nuostatos reiškia, kad kiekvienas iš bendrai veikiančių sutuoktinių turi būti laikomas savarankiškai vykdančiu ekonominę veiklą?
ESTT byla susijusi su sutuoktiniais, kurie anksčiau nevykdė komercinės veiklos, bet pardavė žemės ūkio paskirties žemę per jų vardu veikiantį verslininką. Sutuoktinių prašymu verslininkas paruošė nekilnojamąjį turtą pardavimui, buvo atsakingas už nuosavybės padalijimo į mažesnius sklypus organizavimą ir veiksmus, būtinus siekiant pakeisti žemės registro ir kadastro įrašus, žemės sklypų paskirtį (iš žemės ūkio paskirties sklypų į sklypus statybai). Verslininkas taip pat buvo įpareigotas nuosavybę prijungti prie viešųjų komunikacijų tinklų, reklamuoti žemės sklypus potencialiems pirkėjams, parengti reikiamus dokumentus ir kt.
Atlikus patikrinimą, Lenkijos mokesčių administratorius nustatė, kad minėtas pardavimas yra veikla, kuri turėtų būti apmokestinama PVM. Lenkijos administraciniam teismui kilo abejonių, be kita ko, dėl to, ar galima vertinti, kad sutuoktiniai vykdo komercinę veiklą PVM prasme.
ESTT taip pat vertino, kas turėtų būti laikomas PVM mokėtoju pagal sudarytus sandorius: ar kiekvienas iš sutuoktinių atskirai, ar sutuoktiniai kartu, kadangi parduota žemė buvo bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.
Teismas konstatavo, kad PVM mokėtoju gali būti laikomas pardavėjas, kuris veikdamas per profesionalą, paveda jam padalyti sklypus, pakeisti paskirtį, pagerinti infrastruktūrą. Tokiu atveju žemės sklypų pardavimas nebeatitiko įprasto privačios nuosavybės valdymo ir tampa PVM objektu.
ESTT vertinimu, PVM apmokestinamuoju asmeniu gali būti laikomas asmuo, kuris savo asmeninį turtą parduoda per profesionalų tarpininką, kuris imasi aktyvių žemės sklypų rinkodaros veiksmų, naudodamas priemones, panašias į naudojamas gamintojo, prekybininko ar paslaugas teikiančio asmens.
Byloje akcentuojama, kad kiekvienu atveju būtina vertinti konkrečias aplinkybes. Vis dėlto, kai sudaromas pardavimo sandoris, priskirtinas ekonominei veiklai pagal PVM direktyvą, bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė gali būti laikoma vienu apmokestinamuoju objektu, jei jie kartu dalyvauja pardavimuose ir dalijasi ekonomine rizika.
Mokestinių ginčų komisija (toliau – Komisija) pažymi, kad Lietuvoje tarp mokesčių mokėtojų ir mokesčių administratoriaus dažnu atveju kyla ginčas, ar fiziniam asmeniui pardavus žemės sklypą (-us), pardavėjui tenka pareiga mokėti PVM. Pažymėtina, kad kai fiziniai asmenys, kurių sandoriai nėra atsitiktiniai (bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektu), yra laikomi vykdantys ekonominę veiklą.
Pagal mokestinių ginčų praktiką ekonominei veiklai priskiriami tokie asmens sandoriai, kuriems būdingas tam tikras tęstinumas (nors gali trukti ir trumpai) ir atsikartojimas. Vien tai, kad asmuo prieš pardavimą padalijo žemės sklypą, siekdamas gauti didesnės kainos, dar nereiškia, kad jis vykdo ekonominę veiklą. Tokios aplinkybės gali būti susijusios su asmens asmeninio turto valdymu. Tačiau taip nėra, jeigu asmuo pradeda aktyvius prekybos žeme veiksmus, imasi panašių priemonių į gamintojo, prekybininko ar paslaugas teikiančio asmens. Tokie aktyvūs veiksmai, visų pirma, gali būti nekilnojamojo turto pirkimas – pardavimas, žemės sklypų parengimo darbų atlikimas ir rinkodaros priemonių įgyvendinimas (pvz., fizinis asmuo savo žemės sklypuose nutiesia kelius, priveda vandentiekį, elektrą, kitas komunikacijas, sukuria infrastruktūros objektus ir pan., apie šių sklypų pardavimą skelbia visuomenės informavimo priemonėse – spaudoje, internete ir pan.).
Svarbu žinoti, kadfiziniam asmeniui, kuris nėra PVM mokėtojas, bet vykdo ekonominę veiklą (pvz., parduoda kelis žemės sklypus statyboms), prievolė skaičiuoti PVM atsiranda tik tokiu atveju, jeigu jo atlygis, gautas vykdant šią veiklą, už per paskutiniuosius 12 mėnesių (nuo 2026 metų – per kalendorinius metus) pateiktas prekes ar suteiktas paslaugas viršys 45 tūkst. eurų sumą.
Komisija, kaip mokestinius ginčus nagrinėjanti institucija, tokio pobūdžio bylas nagrinėja detaliai vertindama visas ginčo aplinkybes. Kaip ir aukščiau minėtoje ESTT byloje, kiekvienu atveju įvertinama, ar asmuo tęstiniu laikotarpiu atliko aktyvius veiksmus siekiant gauti ekonominę naudą, savarankiškumą ir profesionalumą.
Komisija, LVAT ir ESTT akcentuoja, kad kai gyventojai parduodami sklypus imasi aktyvių veiksmų panašių į verslininkų, jų sandoriai laikomi ekonomine veikla, o jie – apmokestinamaisiais asmenimis. Tokiais atvejais žemės pardavimas bus apmokestinamas PVM. Tuo tarpu atsitiktinis sandoris, kurį sudaręs gyventojas neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomas ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.
Komisija papildomai informuoja, kad ne bet kokių sklypų pardavimas gali būti PVM objektu, o tik tokių, kurie skirti statyboms – kai pagal parengtus ir patvirtintus specialiuosius teritorinio planavimo dokumentus ir (ar) detaliuosius planus šiame sklype esančiai žemei nustatoma tokia pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, kurios naudojimo būdas bei pobūdis leidžia šioje žemėje vykdyti statybą ( LVAT 2020-06-10 nutartis adm. byloje Nr. eA-2862-968/2020).
Atnaujinimo data: 2025-09-10
Taip pat skaitykite:
Mokestinių ginčų komisijos pirmininkė: mokestinis ginčas – kelias aiškumo ir teisinio tikrumo link
Ši naujiena parengta pagal Mokestinių ginčų komisijos prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės informaciją
